相続税対策で不動産活用は有効？方法やポイントを紹介

不動産活用によって相続税評価額を圧縮する仕組み

相続税対策として不動産を活用する理由の一つは、不動産の「相続税評価額」が現金よりも低く設定される点にあります。土地は「路線価方式」や「倍率方式」で評価され、相場よりおおむね２割ほど低い金額となることが一般的です。建物については「固定資産税評価額」で評価され、建築費の約５～６割が評価額となるケースが多いです 。

さらに、不動産を賃貸に供することで、評価額を大きく下げられます。例えば、貸家建付地として土地の評価額が、「自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）」という式で減額されます。借地権割合や借家権割合（全国一律30％）を組み合わせることで、評価額はさらに圧縮できます 。

「小規模宅地等の特例」を活用すれば、より大きな減額が可能です。住居用宅地は最大330㎡まで評価額を80％減額、貸付事業用宅地は最大200㎡まで50％減額される規定があります 。例えば、評価額8000万円の宅地が330㎡以内であれば2720万円まで評価額を圧縮できる計算例もあります 。

また、不動産取得のためにローンを利用すると、そのローン残高を相続税計算上「債務」として差し引ける「債務控除」が適用されます。たとえば、1億円のアパート購入で評価額が7000万円の場合、ローン残高が控除されるため、結果として評価額がマイナスになるケースもあります 。

以下に仕組みを整理した表をご覧ください。

相続税対策として検討できる主な不動産活用の具体策

次に、相続税対策を目的とした不動産活用の具体的な方法について、現実的かつ具体的にご紹介します。

以下、各手法の内容について、信頼できる情報に基づいて詳しくご説明します。

まず、賃貸アパートやマンションを新たに建築・購入する方法です。土地は「貸家建付地」として評価され、賃貸割合や借家権割合に応じて、相続税評価額が大きく下がります。また、建物についても貸家としての評価減が適用され、さらに、建築や購入時のローン残高は「債務控除」として相続財産から差し引くことができます。結果として相続税の負担を大幅に軽減できます。ただし、家賃収入や返済計画、空室率といった収益面での検討を怠ると、将来的に資産が“負担”になりうるため、慎重な投資判断が求められます。

次に、既存の資産を組み替える方法や、生前贈与を活用した対策です。まず、現金等を収益物件に変えることで、相続税評価額を抑えることが可能です。さらに、相続時精算課税制度を用いて収益物件（アパートなど）を子や孫に贈与すると、特別控除額（2,500万円）や低率の贈与税の適用が得られます。贈与を受けた方には家賃収入が移り、相続時に納税資金を蓄えることも期待できます。ただし、制度を選択すると暦年贈与の非課税枠が使えなくなるなどの制約があるため、ご自身の家族構成や財産状況に応じた適切な手段選びが重要です。

最後に、リフォーム・修繕を通じた評価調整についてです。建物が古くなると固定資産税評価額が下がることがあります。この評価額の低下を正しく把握し、相続税評価に反映させることで、評価額を抑えることが可能です。ただし、その効果は限られた期間かつわずかであり、節税の要となる手段として過度に依存するのはリスクとなります。

法人化による相続税対策とその注意点

不動産を法人に移して法人化し、株式で承継する方法には、相続税や所得税の軽減、事業継承の円滑化といった大きなメリットがあります。

法人化によって、家賃収入は個人の「不動産所得」ではなく法人の「法人所得」となり、税率は最高約45％の所得税から、約23％の法人税へと低く抑えられます。その結果、個人の税負担を軽減しつつ、会社の損益通算や赤字の繰越が可能になる点も大きな利点です。

一方で、法人設立や会計処理に伴う費用負担、社会保険の強制加入、赤字でも法人住民税の均等割が発生するなど、コストや手間が増える点には注意が必要です。

さらに、不動産を法人に移した後、相続時には「株式」で承継できます。非上場株式の評価は、設立後3年以内は「純資産価額方式」で行われるため、評価値が高くなる傾向があります。ただし、取得費より株価が高ければ売却益が発生し、その際には譲渡所得税が課税される可能性があります。

このほか、土地を法人に無償で貸し付ける際には「土地の無償返還に関する届出」を所轄税務署に提出しないと、借地権とみなされて受贈益に贈与税が課される恐れがあります。届出がある場合は適切な地代の支払いによって、借地権認定を回避し、評価額をおよそ８割程度に抑えることが可能です。

法人化による相続税対策は有効ですが、税制上のルールや手続き、費用負担などを十分に理解したうえで、長期的な視点で検討することが重要です。

不動産活用以外も含めた総合的な相続税対策の考え方

不動産以外でも相続税対策には有効な手段がいくつかあります。まず、生命保険には「法定相続人１人あたり500万円まで非課税」という枠があります。たとえば相続人が３人であれば1,500万円までの死亡保険金が相続税対象にならず、受取人固有の財産として扱われるため、現金で受け取りやすく納税資金としての活用に適しています。

次に生前贈与ですが、「暦年贈与」による年間110万円の贈与には贈与税がかからず申告も不要です。ただし、2024年以降は相続開始前7年以内の贈与は相続財産へ加算される点にご注意ください。また「相続時精算課税制度」では、60歳以上の親等から18歳以上の子孫への贈与で、2,500万円まで非課税とする特例があります。2024年以降はさらに毎年110万円の基礎控除が加わります。

以下の表に、主な対策法の特徴をまとめました。

これらはいずれも専門的な制度であり、ご家庭の資産構成や相続想定額などによって最適な組み合わせは異なります。無料相談や税理士への事前相談を活用して、ご自身に合った対策を計画的に進めることが成果につながります。お気軽に当社へお問い合わせいただければ、具体的なシミュレーションやご案内をご提供いたします。

まとめ

相続税対策として不動産を活用する方法には、評価額の圧縮や賃貸化による効果、さらには法人化の活用など、多様な選択肢が存在します。現金よりも不動産の評価額が低くなりやすい仕組みや、賃貸物件とした場合の特例、ローンの債務控除などは大きな節税効果を生みます。また、賃貸アパートの建築や、既存不動産の組み替え、生前贈与、法人化など、それぞれに特徴と注意点があります。加えて、生命保険や贈与制度なども併用し、幅広く検討することが大切です。最適な対策は個別の状況によって異なりますので、早めに専門家にご相談いただくことで、納得できる相続税対策が実現します。